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原标题:英国伦敦学区房购买心得及技巧

浏览次数:133 时间:2019-10-12

作者:胡悦。清华[微博]大学[微博]、英国杜伦大学本硕毕业。在中英两地从事媒体、市场管理多年。现定居伦敦。

中新网5月4日电 据法国《欧洲时报》英国版报道,2012年英国房地产市场持续低迷,据抵押贷款机构Nationwide公布的统计显示,3月份英国房价比一年前下跌0.9%,创两年来最大跌幅,然而就在房市整体不景气的大环境下,英国学区房价格依然居高不下。

在抵押贷款利率下降、印花税调整等综合因素的作用下,英国在2015年首月的房价意外飙升,单月涨幅创下了自2014年5月以来之最。但由于英国的5月大选、抵押贷款更为严格的审查等原因,业界普遍预测,今年英国的房价增速还将全面趋缓。

英国专业房产网站“黄金地段”提供的最新数据,英格兰排名靠前的小学附近住宅房平均价格为309732英镑,比同区其它位置的房价高出42%。最近,英国外来移民(微博)家长(微博)们似乎也挤入争抢英国学区房的行列,英国《星期日泰晤士报》近日报道,根据伦敦西区某房产公司提供的数据,在70%的外国买家中,为子女读书买房的华人占了60%。

但无论房地产市场是暖是冻,有一种类型的房子从来都是“抢手货”,那就是学区房。不管在西方国家还是咱们中国,这点都是有目共睹的。

学区房价高 月租逾千镑

最近好几个月时间一直在跟朋友们交流伦敦学区房购买的经验心得。伦敦市中心目前的房屋均价已经超过50万镑,在伦敦中心繁华地段,六七十万镑可能只能买到一居两居的flat,对于刚毕业的小年轻来说,交通便捷就是王道。如果你已经成家或有小孩,基本都会考虑往伦敦郊区走,因为好的学区都不在伦敦市中心。

“黄金地段”网站的最新分析数据表明,英格兰地区的East Midlands, Yorkshire and Humberside以及West Midlands呈现出明显的学区房价格优势,其学区房价格相比其它地段同类住房价格高出43.8%到48%,比去年同期学区房价增长1%。对于4年间总体房价下跌20%的英国房市来说,学区房价的屹立不倒实属不易。

巧用网络搜索了解学校排名及学区

在伦敦,学区房价也有所上升。记者从伦敦多家房产中介了解到,伦敦西南的Wimbledon、Richmond和Kingston-upon-Thames、北部的Golders Green 到Brent Cross以及东六区的Hornchurch,因环境好、犯罪率低、排名靠前的学校多,受到置业者青睐,不光房价居高不下,租房价格也堪比伦敦市中心的某些黄金地段。

在伦敦购买学区房,一选学区,二选学校。伦敦虽然不大,但东西南北不同区域,差异极大,从人口种姓、历史、到发展状况、文化习性都统统不同。这是由于伦敦人口混杂、各种文化兼容并蓄的国际化发展的结果。从国内来的投资移民[微博],多数又都是奔着子女教育而来,但初登伦敦,信息不对称、文化不了解,如何选择学区房?一筹莫展。

拿华人偏好的、位于西南六区的Kingston-Upon-Thames来说,学区房价就有明显偏高的走势。天际(英国)投资置业顾问有限公司英国区总监张思琪提供的数据显示,该区学区房三室的房子大概55万镑到70万镑左右,比同区其它住房高出约7.4%。

推荐两个当地非常好用的房产网站:Rightmove和Zoopla。只要在伦敦生活过一段时间的人应该都知道,但未必晓得物尽其用。

根据房产网站Rightmove.co.uk的数据,在Kingston Upon Thames区域排名靠前的小学附近,两房住宅的月租金平均为1300镑到1600镑;而位置相对偏僻些的两房住宅仅为850到1100镑。这与记者近日实地走访结果也基本一致,该区域的一套只配备基本厨房电器的普通一居室,月租金至少要950镑。

先说Rightmove。选定心仪区域、计划的预算和房型后,网站会筛选出来符合条件的所有房子,二手、一手房均有。选择某套你看中的房子,会出现Map&Schools这一板块。打勾Primary schools(小学)或Secondary Schools(中学),系统会将房子附近从近到远的学校都罗列出来。

成绩越好房价越高 华人家长租房陪读

财神彩票 1财神彩票,房产网站截图

英国大型房屋按揭贷款机构Nationwide曾对比各地公立小学的平均考分和周边房价,结果发现,学校的标准成绩考试分数每增高10分,周围住房的售价就会增高3.3%,即5860英镑。同样的房子在考分最好的学校招生区和考分最差的招生区售价能相差11%。

注意:鼠标点击每个学校,会有相应学校的介绍。如果是公立学校,会显示Ofsted Report对该学校的评级。这个非常有用,如果点击进去看到outstanding,说明这个学校的教学质量一级棒!(还有good,require improvement)

伦敦本地人Linda女士为了能让女儿在位于东北部Essex的Nelmes Primary School读书,不惜将家搬至学校对面,租了一个一居室,做起全职陪读妈妈。“附近除了小学还有很好的中学,但是房价太高,无法承受。我家人和丈夫又都在别的区,所以我自己带着孩子搬过来租住。周末或者学校放假时我们会回去。”Linda介绍,附近的邻居,许多都跟她的情况类似。

财神彩票 2鼠标点击每个学校,会有相应学校的介绍

“这种情况在英国很普遍,”当地最大房屋中介Beresfords集团的顾问里维斯分析,“Linda女士所在的住宅区,有两所全伦敦排名数一数二的公立小学,还有一些中学和预科学校,买房的价格相对会高出5%,而一室或者两室房屋的租房价格为每月900到1300镑;比其它区域同类房屋的租金高出200至300镑。”

另外,如果这套房子本身在好学校的学区之内,通常房屋介绍上会注明:catchment area。查好你心仪的房子是否在catchment area,通常越好的公立学校,catchment area范围约小。

房价随季节波动 2月、9月最好卖

财神彩票 3房产网站截图

“黄金地段”网站3月份数据显示,现阶段进入英国最顶尖公立小学的竞争非常激烈,有的学校申请人数与录取人数的比例为9:1。部分地区由于出生率上升,适龄儿童有可能陷入“无学可上”的困境。

但是较之Rightmove,Zoopla多了两项实用板块:Area statistics(区域指数)和Local info(当地信息)。里面有该区域详尽的评价,包含不同房型价格走势、成交情况、租金水平、居民、犯罪率、税等等。

这与英国择优直升的入学机制非常相关,也就是说,如果学生在排名靠前的小学入读,那么升至就近著名中学的机会就相对大很多。因此,英国很多家长都秉着长远打算选择住宅。

财神彩票 4房产网站截图

根据学校的开学时间,学区房房价有很明显的季节性波动。一般来说,2月和9月是旺季,买房租房的家长会多出20%,同时房价也会比同年其它时间相对较高。

比如下图反映了伦敦Kingston upon Thames区域的综合指数:

“由于9月份是新学期开始,很多家长会提前半年左右选购住宅,以便孩子上学。而2月份是学区房租赁的高潮期,因为英国有规定,必须在学校附近住满6个月以上,才有权利申请当地公立学校的入学资格。”张思琪解释道。

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